Virada no mercado de galpões promete novo fôlego aos fundos imobiliíarios do setor; veja os preferidos

Depois de um período de forte expansão puxado pelo e-commerce durante a pandemia, o mercado de galpões logísticos entra em um novo momento. O ritmo de construções desacelerou, mas a ocupação segue elevada, o que favorece ativos já prontos e bem localizados. Com menos oferta nova chegando ao mercado, esses imóveis ganham mais poder de negociação, e os fundos imobiliários do setor podem se beneficiar das próximas rodadas de reajustes nos contratos de aluguel.

Na avaliação de Caio Nabuco de Araújo, da Empiricus Research, o momento favorece os fundos do segmento porque muitos contratos estão passando por revisões em um mercado com alta demanda e vacância baixa (percentual de imóveis desocupados), o que abre espaço para já atualizar os valores de locação.

Segundo o analista, como parte dos fundos de logística ainda negocia abaixo do valor patrimonial dos imóveis, ou seja, com desconto, há espaço para uma valorização adicional das cotas.

As apostas da Empiricus

Entre as preferências da casa, Araújo destaca o Bresco Logística, que reúne 14 galpões distribuídos em seis estados, com forte concentração no Sudeste e presença relevante no entorno da cidade de São Paulo.

A maior parte do portfólio é formada por imóveis de alto padrão, próximos a grandes centros de consumo, característica que ajuda a manter ocupação elevada e contratos mais estáveis. A estimativa da Empiricus aponta para um potencial de valorização de 6,7%, com rendimento anual projetado de 9,6% nos próximos 12 meses.

O BTG Pactual Logística também aparece entre os preferidos. Esse é um dos maiores fundos do segmento, com 34 imóveis e cerca de 1,4 milhão de metros quadrados de área locável. A maior parte da receita vem de ativos localizados até 60 quilômetros da capital paulista.

Segundo Araújo, o aluguel médio da carteira ainda está abaixo dos valores pedidos em regiões semelhantes, o que indica espaço para reajustes contratuais e aumento da renda à frente. A valorização projetada é de pouco acima de 7%, com rendimento anual de 9,3%.

Oferta menor, demanda firme

De modo geral, essa aposta nos fundos de logística está diretamente ligada ao que acontece no mercado físico.

Construir ficou mais caro, tanto pelo aumento do custo das obras quanto pelo impacto dos juros elevados sobre o financiamento, o que fez muitos projetos serem adiados e reduziu o volume de lançamentos, principalmente no segmento de alto padrão em São Paulo.

No entanto, enquanto a oferta desacelera, a necessidade por galpões continua forte, puxada pela demanda ligada às operações das empresas que ocupam esses espaços.

Comércio eletrônico, alimentos, tecnologia e bens de consumo continuam demandando estruturas próximas aos grandes centros urbanos e com padrão técnico mais elevado. Não por acaso, em São Paulo, a taxa de vacância dos galpões de alto padrão está em 8%, mínima histórica, segundo Araújo.

Em 2025, praticamente todo o estoque novo entregue na capital paulista foi absorvido pelo mercado, enquanto a área em construção e os projetos no papel encolheram na comparação anual.

Trocando em miúdos, isso indica que o crescimento da oferta deve seguir mais contido nos próximos meses, abrindo espaço para que os proprietários tenham maior poder de negociação sobre os preços de locação.

Para os fundos imobiliários do setor, esse movimento pode se traduzir em revisões contratuais mais favoráveis e aumento gradual da renda distribuída aos cotistas, já que muitos desses veículos concentram galpões prontos e localizados em regiões estratégicas que tendem a capturar primeiro o ajuste nos aluguéis.

Preços já sobem, mas ainda há espaço

Esse ambiente de oferta mais enxuta já começa a aparecer nos preços, especialmente nos espaços localizados em São Paulo. Nos galpões de alto padrão da cidade, o valor médio de locação subiu 15,5% nos últimos 12 meses. Mesmo assim, a alta ainda não foi suficiente para compensar integralmente o avanço do custo de construção.

Segundo Araújo, quando se desconta a inflação do período e o aumento dos custos do setor, os preços reais (ou seja, os valores corrigidos pela inflação) permanecem abaixo do patamar que pudesse estimular uma nova rodada mais forte de lançamentos.

Na prática, os preços dos aluguéis estão subindo, mas ainda com espaço para novos reajustes, especialmente em regiões onde a oferta deve diminuir.

Como se trata de um mercado com menos projetos novos e taxa de ocupação elevada, explica o analista da Empiricus, os galpões já prontos tendem a ganhar relevância estratégica, o que pode dar novo fôlego aos fundos do setor.

Quem sustenta a ocupação

Entre os maiores ocupantes de galpões no Brasil estão Mercado Livre, Shopee, Via Varejo, Amazon e Magazine Luiza, além de Ambev, Coca-Cola, DHL, GrupoSC e ID Logistics. São empresas de grande porte, com operações espalhadas pelo país e forte dependência de centros de distribuição para manter prazos de entrega e eficiência operacional.

Os dez maiores inquilinos de galpões logísticos no Brasil

Fonte: Empiricus Research e Buildings

Para os fundos do segmento, ter companhias desse tamanho como locatárias reduz o risco de imóveis desocupados e traz maior previsibilidade de receita para os proprietários dos espaços. Já para o investidor que compra cotas desses fundos, isso se traduz em contratos mais estáveis, menor rotatividade de inquilinos e uma base de renda menos sujeita a oscilações.

Isso não significa, porém, que esses fundos estão livres de riscos. No caso daqueles com poucos inquilinos, por exemplo, a concentração pode aumentar a dependência de determinados setores ou empresas específicas. E, caso uma dessas companhias reduza operações, renegocie contratos ou enfrente dificuldades financeiras, o impacto sobre a receita do fundo pode ser relevante.