A entrega da declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) 2026 já está em vigor desde o dia 23 de março. Os contribuintes obrigados a prestar contas ao Fisco têm até o dia 29 de maio para enviar as informações, incluindo as dos imóveis que possuem — sejam eles quitados ou financiados.
A omissão desses dados ou o preenchimento incorreto pode levar o contribuinte a cair na malha fina, resultando em multas, juros e uma fiscalização detalhada da Receita Federal sobre o patrimônio do contribuinte.
Imóvel quitado x financiado: entenda as diferenças
A forma de declarar varia conforme a modalidade de aquisição. Segundo Mayra Saitta, advogada especializada em direito tributário, o erro na escolha da ficha é um dos principais gargalos dos declarantes.
- Imóvel quitado: o contribuinte deve informar o valor total pago na aquisição. O montante permanece o mesmo nos anos seguintes, independentemente da valorização de mercado;
- Imóvel financiado: não se declara o valor total do contrato de financiamento. Deve-se informar apenas o valor efetivamente pago até o dia 31 de dezembro de cada ano.
Para quem possui financiamento, a soma na ficha de "Bens e Direitos" deve incluir:
- O valor da entrada;
- Todas as parcelas pagas até 31/12/2025;
- Encargos vinculados à aquisição (juros e taxas do financiamento).
Documentos que o contribuinte precisa ter em mãos para declarar imóvel:
- Escritura ou contrato de compra e venda;
- Contrato de financiamento ou consórcio (se houver);
- Informes da instituição financeira (banco ou administradora);
- Comprovantes de pagamento (entrada e parcelas);
- Extrato do FGTS (se utilizado);
- Notas fiscais e recibos de reformas ou benfeitorias;
- Dados do vendedor (nome, CPF ou CNPJ);
- Matrícula do imóvel (se já registrado).
Sem esses documentos, o contribuinte corre risco de divergência e malha fina.
Como declarar imóvel no IR 2026?
Para declarar o imóvel, o contribuinte deve acessar a ficha “Bens e Direitos”, utilizando o código correspondente ao tipo de bem (ex: apartamento, casa, terreno).
Na descrição, o contribuinte deve detalhar:
- Tipo do imóvel (casa, apartamento, terreno, sala comercial...);
- Endereço completo e Inscrição Municipal (IPTU);
- Forma de aquisição (à vista, financiado, consórcio, etc.);
- nome e CPF/CNPJ do vendedor ou instituição financeira.
O contribuinte encontra o número do IPTU, o endereço e a área no próprio carnê do IPTU. Caso não esteja de posse do documento, pode solicitar a segunda via para a prefeitura.
Preencha os campos “Situação em 31/12/2024” e “Situação em 31/12/2025” conforme os pagamentos realizados.
Como declarar o uso do FGTS
O valor do FGTS utilizado também compõe o custo de aquisição do imóvel. Se você utilizou o Fundo de Garantia para a compra, o valor deve ser informado em dois locais:
- Na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, no código correspondente ao saque do FGTS. Informe o valor do FGTS recebido no campo “Tipo de Rendimento 04 – Benefício Previdenciário ou Indenização por Acidente de Trabalho”.
- Na ficha “Bens e Direitos”, incluir na descrição do imóvel que parte do pagamento foi feita com FGTS. Exemplo prático na descrição: “Imóvel adquirido em 2025, com utilização de FGTS no valor de R$ 10 mil.
Erros mais comuns na hora de declarar imóvel
Entre os erros comuns na hora de declarar o imóvel no IRPF, especialistas apontam:
- Informar o valor total do financiamento ou o valor total do imóvel logo no primeiro ano, como se já fosse patrimônio dele, no caso de imóvel financiado. Na declaração do Imposto de Renda, o correto é declarar somente o valor que já foi pago até 31 de dezembro do ano-base;
- Lançar o saldo devedor na ficha de dívidas, diz Saitta;
- Atualizar o preço do imóvel com base no valor de mercado. O bem permanece pelo custo de aquisição.
Contudo, melhorias comprovadas (com notas fiscais e recibos de serviços), como reformas, construções e benfeitorias, podem ser adicionadas ao valor total.
"Esses valores aumentam o custo de aquisição do imóvel, o que pode reduzir imposto no futuro caso o imóvel seja vendido. Já despesas como IPTU, condomínio e manutenção não entram no valor do imóvel na declaração", explica Fábio Nascimento, contador e diretor do Grupo FN.
Despesas com IPTU, condomínio e manutenção rotineira não podem ser incorporadas ao valor do imóvel.
E se for um consórcio para aquisição do imóvel?
Saitta explica que, enquanto o imóvel ainda não foi contemplado, o consórcio para aquisição residencial deve ser declarado na ficha “Bens e Direitos” como consórcio, e não como imóvel. Lá, deve se informar apenas os valores pagos até 31/12.
Após a contemplação e aquisição do imóvel o contribuinte deve:
- Transferir para o grupo de bens imóveis;
- Informar o imóvel normalmente;
- Manter como valor o total pago até a data (lances + parcelas).
Assim como no financiamento, não se declara o valor total da carta de crédito, apenas o que foi efetivamente pago, diz Saitta.