Os supercondomínios estão de volta ao Rio. Pioneira na verticalização da construção civil brasileira, a cidade vive hoje um certo clima de “Vale a Pena Ver de Novo”. Impulsionados pela recente onda de lançamentos imobiliários, concentrados sobretudo no Centro e na Região Portuária, empreendimentos que funcionam como verdadeiras cidades voltam a ganhar protagonismo. Alguns chegam a beirar 1.800 unidades — projetos que exigem uma engenharia social quase tão complexa quanto a própria construção civil.
Com centenas de unidades concentradas em um mesmo edifício, ou distribuídas em alguns blocos, esses projetos multiplicam a densidade residencial e criam uma realidade desafiadora para síndicos, administradoras e moradores. Agora, com a entrega das chaves dos primeiros grandes condomínios do Porto Maravilha lançados após a pandemia, começam a surgir também os atritos e confusões típicos de quando muita gente passa a dividir o mesmo espaço em novos condomínios que são verdadeiras cidades: disputas entre vizinhos, conflitos de convivência, problemas operacionais e dúvidas sobre onde termina a responsabilidade da construtora e começa a do condomínio. Isso sem contar as chegadas em massa de mudanças dos neomoradores – nem sempre feitas de forma profissional e organizada – e as obras de adaptação das unidades feitas pelos mais diversos profissionais, às vezes sem acompanhamento de engenheiro ou arquiteto. Essa confusão é temperada por uma nova febre, o short stay, num momento em que o turismo da cidade bate recordes, e as locações por temporada via aplicativos se tornam uma preocupação até para os prédios menores.
Para especialistas em gestão condominial, o cenário não é exatamente novidade, embora na região central ocorra pela primeira vez. Mas, fenômeno repetido ou novo, a verdade é que 400 ou 500 pessoas se mudando e fazendo obras ao mesmo tempo é sempre um desafio e ao mesmo tempo um pesadelo condominial. Na verdade, trata-se de um retorno a um formato que o Rio conhece há décadas, e com o qual já aprendeu, entre assembleias, atas e muitos avisos no elevador, a conviver e a administrar.
O momento em que a responsabilidade muda de mãos
Nos novos empreendimentos que começam a ser ocupados na cidade, uma questão surge com frequência entre moradores: até que ponto eventuais problemas são responsabilidade da construtora? Segundo Victor Tulli, diretor da Administradora Nacional, esse limite costuma estar ligado ao momento da entrega da obra e a primeira vistoria técnica do edifício.
Ele explica que a construtora entrega essencialmente a estrutura física do empreendimento. A partir dali, cabe ao condomínio, por meio do síndico e da administradora, transformar aquela construção em um sistema organizado de convivência. O primeiro síndico é uma figura vital no início da operação: quando é despreparado pro cargo, pode transformar a vida de todos os moradores num calvário. Na prática, este trabalho começa com a vistoria inicial. Nesse momento, é preciso verificar o funcionamento de bombas, sistemas elétricos, iluminação, elevadores, equipamentos hidráulicos e acabamentos das áreas comuns. O objetivo é registrar o estado do prédio no momento da entrega. Se algo passar despercebido, os resultados podem ser ruins de administrar.
O administrador cita um exemplo comum: uma pedra decorativa na portaria. Se ela é entregue intacta e o registro é feito corretamente, qualquer dano posterior — causado, por exemplo, durante uma mudança — passa a ser responsabilidade do morador ou do condomínio, não da construtora. Esse controle inicial é crucial porque define o que pode ser classificado como vício construtivo e o que decorre do uso cotidiano do edifício. E falando nestas mudanças todas ao mesmo tempo: é preciso acompanhá-las de perto: só nos novos prédios do Porto Maravilha, mudanças atabalhoadas geraram explosão de tubulações, elevadores parados por semanas, portas arrebentadas e toda a sorte de prejuízos que a construtora não é obrigada a consertar.
Pela legislação brasileira, a construtora responde por problemas estruturais da obra por um prazo de cinco anos após a entrega, conforme previsto no artigo 618 do Código Civil. Caso um defeito apareça dentro desse período, o condomínio pode buscar reparação judicial por até dez anos após a constatação do problema. Mas Valdemar Barboza, gerente predial da administradora Sérgio Castro Imóveis, deixa bem claro: “o que é causado por administradores desatentos, funcionários despreparados, obras mal conduzidas e mudanças atabalhoadas é problema do comdomínio”.
Na prática, isso significa que nem todo problema que surge em um prédio recém-entregue pode ser atribuído automaticamente à construtora.
O desafio humano de administrar centenas de moradores
Se a engenharia resolve a parte estrutural, a convivência é outra história. A síndica profissional Paula Rubin, que atua há mais de dez anos na gestão de condomínios no Rio e hoje administra três edifícios entre o Centro e a Zona Sul, resume o desafio de forma direta: quanto maior o prédio, maior a complexidade social.
Ela afirma que já deixou de aceitar a administração de alguns supercondomínios porque a gestão se torna extremamente desgastante. Segundo ela, lidar com centenas de moradores significa administrar expectativas, conflitos, barulho, uso das áreas comuns e diferenças de comportamento. “É enlouquecedor. Hoje eu evito pegar empreendimentos muito grandes. Você não administra só o prédio, administra as pessoas, os hábitos, as reclamações e os conflitos do dia a dia. Quando são centenas de moradores, qualquer pequeno problema ganha proporção.” E Barboza complementa: “cair de paraquedas num condomínio em que as pessoas ainda sequer se conhecem, torna o desafio maior ainda”.
Um dos problemas mais comuns, explica, é a dificuldade de fazer os moradores entenderem que regras condominiais não são mera burocracia, mas instrumentos de valorização do patrimônio coletivo. “Muita gente encara regra como limitação, quando na verdade ela existe para proteger o próprio patrimônio do morador, garantir segurança e manter a qualidade de vida dentro do condomínio.”
A síndica também critica o fato de muitos projetos imobiliários priorizarem a eficiência estrutural sem considerar plenamente o impacto na convivência. Um exemplo recorrente é o uso de sistemas construtivos que reduzem custos, mas oferecem menor isolamento acústico.
Em prédios muito densos, diz ela, situações banais podem rapidamente se transformar em conflitos entre vizinhos. Já houve casos curiosos — e constrangedores — em que moradores reclamaram de barulhos vindos de apartamentos vizinhos durante a madrugada, algo que expõe o quanto a privacidade pode ser limitada em estruturas muito compactas. “Quando o prédio é muito adensado, qualquer som vira motivo de reclamação. Já tive situação de morador do andar de cima reclamando de barulho de ‘intimidade’ do apartamento de baixo. Isso mostra como, em alguns projetos, o nível de proximidade entre as unidades acaba gerando conflitos que vão além do que as pessoas imaginam quando compram o imóvel.”
Para ela, administrar um prédio desse porte exige uma combinação de regras claras, comunicação constante e disciplina coletiva. Também é comum que pessoas desavisadas, quando assumem a gestão condominial, induzam o condomínio a tomar decisões precipitadas e que podem causar prejuízos, como quando, em Botafogo, um destes grandes complexos tentou proibir as lojas de usarem suas vagas de garagem, decisão tresloucada que ocasionou a determinação judicial de uma multa de R$ 5.000,00 por dia a ser paga pela coletividade pela ação louca e impensada. “É preciso que os moradores ouçam os profissionais”, diz Barboza, “ou o prejuízo ao se entrar na justiça contra a pessoa errada ou de forma impensada pode ser milionário”.
Compactos: Retorno dos antigos “JK”?
Os prédios com apartamentos compactos não são uma invenção recente. Eles surgiram – embora com conceito bem diferente – no Rio entre as décadas de 1950 e 1960, durante a intensa verticalização da Zona Sul, principalmente nos bairros de Copacabana, Flamengo e Botafogo, além da rua do Riachuelo, no Centro. Na época, os chamados conjugados, muitas vezes apelidados de “JK” (abreviação de janela-kitnet), surgiram como alternativa de moradia mais acessível em bairros valorizados e centralizados à demanda de empregos da época. Esses edifícios concentravam grande número de unidades em áreas reduzidas, o que naturalmente ampliava a circulação de moradores e visitantes. Com o tempo, alguns acabaram adquirindo reputação controversa, marcada por episódios de criminalidade, prostituição ou conflitos entre vizinhos.
Entre os casos mais conhecidos estão o Rajah, em Botafogo; o Duzentão e o Edifício Master, em Copacabana; e o Balança Mas Não Cai, no Centro. Cada um deles, à sua maneira, tornou-se parte do imaginário urbano carioca. Muito se comenta da semelhança dos prédios densos de hoje com os de apartamentos compactos da época, mas a verdade é que os de hoje possuem mais áreas de lazer e convivência, e são construídos em geral com mais esmero, sem contar que muitas vezes têm apartamentos de 2 e 3 quartos, ainda que de tamanhos diminutos.
O Rajah, por exemplo, foi um dos primeiros prédios de conjugados da Praia de Botafogo. Nos anos 1950 e 1960, ficou conhecido por episódios envolvendo tráfico, prostituição e violência. Décadas depois, passou por reformas e foi rebatizado de Solymar, em uma tentativa de renovar sua imagem. Já o Duzentão, na Rua Barata Ribeiro, em Copacabana, ganhou tanta notoriedade que virou tema de peça teatral e do filme Um edifício chamado 200, de 1973. Moradores relatavam, à época, problemas recorrentes com acesso irrestrito de estranhos, barulho e atividades ilegais. A história de um morador atropelado por uma motocicleta no corredor de um destes prédios é das mais hilárias, dentre as trágicas.
Outro caso emblemático é o do Edifício Master, também em Copacabana, que se tornou conhecido nacionalmente após o documentário Edifício Master (2002), dirigido por Eduardo Coutinho. O filme revelou o cotidiano de um prédio com cerca de 500 moradores distribuídos em dezenas de apartamentos por andar, mostrando a diversidade social e as histórias que coexistem em um espaço verticalizado.
No Centro, o Balança Mas Não Cai talvez seja o exemplo mais lembrado na memória do carioca. Construído na década de 1940 na Avenida Presidente Vargas, ganhou fama tanto por boatos sobre sua estrutura quanto pelo perfil boêmio e marginalizado de parte de seus moradores nas décadas seguintes. A própria Rádio Nacional transformou o apelido do prédio em um famoso programa humorístico. Aliás, pouca gente sabe mas ele tem também espaçosos apartamentos de dois quartos, de certa forma um antecessor dos projetos com várias tipologias que vêm sendo lançados.
Curiosamente, muitos desses edifícios passaram por processos de reorganização e valorização ao longo do tempo, demonstrando que a reputação de um condomínio pode mudar à medida que regras, segurança e gestão se consolidam.
Com administração profissional, até prédios com má fama mudaram o jogo
Apesar dos desafios, a história urbana do Rio mostra que os condomínios mais densos não estão condenados ao caos. Até alguns edifícios que já tiveram reputação complicada conseguiram se reorganizar ao longo do tempo. Sem contar o fato de que estes novos exemplares, do século 21, são prédios com grandes área de lazer, um certo luxo e muito valor agregado. Em muitos casos, a virada veio com a profissionalização da administração, maior controle de acesso, modernização das instalações e participação mais ativa dos moradores, orientados por profissionais.
Esse processo mostra que a reputação de um condomínio é dinâmica. Um prédio pode atravessar períodos turbulentos e, com gestão mais estruturada e regras claras, reencontrar equilíbrio. Mas quando são administrados por profissionais do ramo, pula-se esta etapa. Afinal, sem dedicação exclusiva, como administrar 200, 300 ou 400 mudanças de moradores ao mesmo tempo? Como entender as cláusulas de cada contrato, e as responsabilidades de condôminos, construtora, administradora, inquilinos e – agora neste novo mundo do AirBnb – hóspedes?
Com a nova onda de empreendimentos com centenas de unidades, o Rio volta a lidar com essa equação antiga entre densidade urbana e convivência coletiva. Os primeiros atritos que aparecem agora, comuns em qualquer fase de implantação, tendem a fazer parte desse período de adaptação.
No fim das contas, como dizem administradores do setor, a construtora entrega a obra pronta. O condomínio, de fato, começa quando as pessoas passam a viver ali. E é justamente nessa convivência diária que se decide o destino de qualquer prédio, seja ele pequeno, médio ou com centenas de portas no mesmo corredor.