LCIs aceleram no 1º semestre, enquanto fim de isenção do IR segue no radar

As emissões de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) cresceram 25% na comparação do primeiro semestre deste ano em relação ao mesmo período de 2024, totalizando R$ 113 bilhões, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O estoque desses títulos fechou o mês de junho em R$ 454 bilhões, de acordo com a B3, numa alta também de 25% na base anual.

O avanço das LCIs coincide com dois fatores importantes: a redução do prazo mínimo de vencimento desses investimentos, conforme decisão de maio do Conselho Monetário Nacional (CMN), e a Medida Provisória (MP) proposta pelo governo federal que dá fim à isenção de Imposto de Renda (IR) sobre as LCIs emitidas a partir do ano que vem - o que tem elevado a busca do investidor por esse título ainda neste ano.

A possível mudança na tributação desse ativo a partir de janeiro de 2026 pode gerar uma demanda maior do investidor, para garantir a aquisição ainda com isenção de imposto", avalia Marcos Milan, professor da FIA Business School.

O fato de a LCI ser um título de captação bancária, isto é, ser emitida por bancos, também favorece a demanda por ele, uma vez que investimentos do segmento oferecem cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) de até R$ 250 mil em caso de calotes. Portanto, são mais seguros em um ambiente de taxas de juros altas.

"Com o CDI alto, o investidor busca instrumentos com boa rentabilidade líquida e baixo risco, e a LCI se destaca por oferecer exatamente isso, principalmente em relação a outros produtos de renda fixa", aponta Jonas Carvalho, CEO da Hike Capital.

Para que serve o LCI?

O LCI é um título emitido pelos bancos para financiarem suas atividades de crédito voltado ao setor imobiliário. Com isso, ele faz parte daquilo que se chama de funding do mercado imobiliário, isto é, os recursos que são usados para financiar obras.

O principal instrumento de funding do mercado imobiliário brasileiro é a tradicional poupança, mas o crescimento das LCIs tem apontado para uma possível mudança de cenário, com as letras financeiras atingindo a importância da poupança, na avaliação de Sandro Gamba, presidente da Abecip.

"A LCI tende a ser um dos principais instrumentos, se não o principal, na formação de preço do mercado imobiliário", afirma Gamba.

Carvalho, da Hike Capital, concorda com o apontamento do presidente da Abecip sobre o papel cada vez maior das LCIs na estrutura de funding imobiliário do Brasil, mas alerta que "alcançar a mesma relevância da poupança em volume exigiria mudanças estruturais, como uma maior pulverização de emissores e mais liquidez" no mercado secundário destes títulos.

Além disso, ele avalia que a manutenção de isenção de IR ou a substituição desse por algum outro tipo de incentivo equivalente pode ajudar a sustentar a demanda e apoiar o ganho de mais relevância da LCI no funding.

A isenção de IR sobre as LCIs vai acabar?

A MP 1.303/2025, publicada pelo governo federal em 11 de junho, prevê o fim da isenção de IR sobre diversos títulos de renda fixa, dentre eles as LCIs, e vale apenas para títulos emitidos a partir do ano que vem.

Ela já está valendo, mas precisa ser apreciada pelo Congresso Nacional para virar lei. Uma comissão mista de deputados e senadores foi instalada e deverá votar sobre a matéria até o fim de agosto, após audiências públicas.

Vale a pena investir em LCI?

Analistas apontam a isenção de IR como principal diferencial do investimento em relação a outros títulos de renda fixa, como o Tesouro Direto. Portanto, o fim desse incentivo, caso a MP seja aprovada no Congresso e vire lei, tem potencial para afetar negativamente a demanda por esses títulos.

"Com o possível fim da isenção das LCIs, naturalmente a demanda por esse tipo de ativo tende a ficar mais contida, reduzindo o ritmo de crescimento", comenta Marcos Milan, da FIA Business School.

Ele alerta, porém, que o investidor não precisa se desesperar para comprar LCI e fugir da possível tributação no ano que vem. "Qualquer aquisição de instrumentos financeiros deve ser realizada após uma análise minuciosa da estratégia da carteira em termos de rentabilidade e liquidez", recomenda Milan.

Jonas Carvalho, da Hike Capital, ressalta ainda que, com o fim da isenção de IR, os emissores das LCIs podem oferecer taxas de retorno mais atrativas aos investidores para fim de compensar a cobrança do imposto. Isso, porém, encareceria o custo de emissão e poderia reduzir a competitividade da LCI como instrumento de funding do mercado imobiliário, avalia.

"Caso o incentivo fiscal seja removido sem uma reformulação compensatória, tanto a demanda quanto a emissão devem cair, já que os investidores poderão buscar alternativas mais rentáveis ou com melhor liquidez, como os CDBs de bancos médios, fundos de crédito e até Tesouro Direto", comenta.